与之形成(chéng)鲜明对比的是(shì)，华(huá)润置地、中(zhōng)国(guó)海外发展、万科A、滨(bīn)中国内战打了几年，中国内战打了几年时间江(jiāng)集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖(hú)集(jí)团(tuán)等房企在(zài)践(jiàn)行(xíng)较积极的拿地策略(lüè)的(de)同时，也较好地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但(dàn)在(zài)各维(wéi)度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本更(gèng)低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融(róng)就融，这样，国央企自(zì)然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看好国央(yāng)企(qǐ)，但(dàn)这(zhè)也(yě)并不意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少数(shù)民(mín)营房企同(tóng)样受(shòu)到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报(bào)，滨江(jiāng)集团(tuán)的十大流(liú)通股东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活(huó)配置(zhì)混合型(xíng)证券投资基金”“全国社保基(jī)金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私募(mù)珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一季报，该资(zī)产公司的几只产(chǎn)品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的(de)受青(qīng)睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存在一(yī)定关系(xì)。2020年以来的(de)近(jìn)三年时间，房地产(chǎn)市场整体在走(zǒu)“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨(bīn)江集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在业(yè)绩(jì)表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现(xiàn)等多维(wéi)度都(dōu)表现了较(jiào)强的(de)增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年(nián)一(yī)季报，今(jīn)年一季度，滨江集(jí)团更(gèng)是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成营收来(lái)自杭州(zhōu)地区(qū)，而(ér)在(zài)2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比重只占(zhàn)到近(jìn)六成(chéng)。近三(sān)年持续稳居(jū)杭州房企销售排(pái)名第(dì)一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，滨江集团在杭州的土储补充(chōng)同样较为积极(jí)，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地(dì)金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的较突出(chū)表现，也让(ràng)滨江集团的房企排(pái)名(míng)迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集(jí)团更(gèng)是迎来多家(jiā)机构的集中调研(yán)。滨江集(jí)团发布公告表示(shì)，公司(sī)于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链(liàn)布(bù)局重点移(yí)至存(cún)量赛道

　　机(jī)构在(zài)下游(yóu)家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是房地产产业链上的中游环节(jié)，其(qí)上(shàng)游主(zhǔ)要为钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤等材料供应商，而下游应用行业(yè)主要(yào)包括中介服务、家用(yòng)电器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地(dì)产开发环节与上游材(cái)料端息息相关，新(xīn)盘(pán)开工不足导(dǎo)致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的(de)思路渐渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中国房地产行业在进入存量(liàng)房时代，所以(yǐ)对地(dì)产产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家装家(jiā)居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有(yǒu)的住(zhù)房规模(mó)越(yuè)来越大，随着时(shí)间(jiān)的增加，内装(zhuāng)更新的(de)需(xū)求(qiú)也会越来越多。美国(guó)过去(qù)的数据充分说明了这(zhè)一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家(jiā)具消费的增长(zhǎng)却一直都很(hěn)好。对于(yú)地产产业链，我(wǒ)们相对(duì)看好和内装相关(guān)的(de)行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相(xiāng)关(guān)赛道龙头年(nián)内(nèi)表现的统计，目前暂居(jū)前(qián)两位的都(dōu)是(shì)来自家纺赛道(dào)的公(gōng)司，它(tā)们分别是富(fù)安(ān)娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别(bié)是(shì)前者在月线连(lián)收(shōu)七根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者(zhě)为例，富安娜主要从事纺(fǎng)织(zhī)家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活(huó)类产品的研发、设(shè)计(jì)、生(shēng)产及销售(shòu)，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实(shí)现营业收入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公(gōng)司股东的净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司(sī)一(yī)季报的十大中国内战打了几年，中国内战打了几年时间(dà)流通股股东来(lái)看，能够发现(xiàn)该股(gǔ)早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的(de)两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹名长在管的产(chǎn)品(pǐn)，首季其同时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产业(yè)链股票还(hái)有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏进(jìn)程(chéng)缓(huǎn)慢等(děng)多因(yīn)素一度沉寂，不过好在困境反转露(lù)出(chū)曙光，家居板块中年(nián)内表现最(zuì)好的(de)是志邦家居。同(tóng)一(yī)时(shí)间段，该股年(nián)内上涨(zhǎng)已经(jīng)超过23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润(rùn)，公司(sī)都实现(xiàn)了(le)同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基(jī)金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一季(jì)报中他管理的广发策(cè)略优选和广发(fā)安宏回报均(jūn)增加(jiā)了(le)持股，而这两只产品也成为志(zhì)邦家居十(shí)大(dà)流通股股东中(zhōng)仅(jǐn)有(yǒu)的两只公募(mù)。有意思(sī)的是(shì)，他似乎(hū)对于定制家(jiā)居(jū)类(lèi)标(biāo)的(de)情有独钟，在另(lìng)一家赛道公司(sī)金牌橱(chú)柜中，他管(guǎn)理的全部(bù)三只产品均登(dēng)榜(bǎng)十大流通(tōng)股股东，其(qí)也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越(yuè)来越被机构所青睐，不过这类(lèi)标的大多(duō)在香港(gǎng)上市，如何(hé)选择(zé)成为难(nán)题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还(hái)是希望挣(zhēng)的是市场化(huà)应该挣的钱(qián)，以(yǐ)我(wǒ)曾(céng)经买(mǎi)的绿(lǜ)城服务为例，它在(zài)中(zhōng)高(gāo)端楼盘占比是(shì)比较高(gāo)的，每(měi)年到期的合同里(lǐ)提价成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能(néng)做(zuò)到滚(gǔn)动(dòng)的大部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周(zhōu)期(qī)还(hái)能做到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正(zhèng)能做(zuò)到产品提价(jià)的公司很(hěn)少，因(yīn)为物业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因为保安(ān)这些(xiē)固定人(rén)员成本的(de)年度增长，不过服务(wù)没有特别好，客户没(méi)有(yǒu)那(nà)么满意，能做到提(tí)价(jià)难度(dù)是非常大的。但是该公(gōng)司能在业内做(zuò)到(dào)到(dào)期之(zhī)后提价率比较高，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比较好的服务(wù)是有(yǒu)关系的。”他进一步强调。

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