饱受争议的二(èr)手房交易中介(空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额(é)外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问(wèn)题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据(jù)是(shì)1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未(wèi)明(míng)确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服(fú)务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价和(hé)捆绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关(guān)部(bù)门(mén)依法查(chá)处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部(bù)门(mén)要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部(bù)分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分中介公司(sī)可(kě)能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部(bù)分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中操作(zuò)的(de)透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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