5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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