近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例(lì未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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