万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zh广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别āng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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