文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的(de)资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　500万越南盾是多少人民币，1人民币=>2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款500万越南盾是多少人民币，1人民币=，交付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP500万越南盾是多少人民币，1人民币=后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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