5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了(le)81家。<20斤是几kg 20斤是多少磅/p>

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨(z20斤是几kg 20斤是多少磅hǎng)幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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