文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况(kuàng)不朽的意思下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù不朽的意思)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(q不朽的意思ī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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