导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

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　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期(qī)。

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