文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么(bào)价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么)屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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