一(yī)线城市，也不端着(zhe)了。

　　昨天(tiān)，深圳取消二手房指导价的消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消息为什么(me)这(zhè)么重要(yào)？首先二手房指导价被称(chēng)为(wèi)“核弹级”政(zhèng)策，其次深(shēn)圳几乎是最后(hòu)一个还在(zài)“认真”实施这条政策的城市，最(zuì)后(hòu)深圳是房(fáng)价前三的核心城(chéng)市。所以(yǐ)，深圳的一举一动都具有风向(xiàng)标意(yì)义。

　　有分析人士(shì)指(zhǐ)出(chū)，深圳二手房指导价(jià)如果取(qǔ)消，首先有利于深圳二(èr)手房回(huí)暖(nuǎn)，然(rán)后二手房回暖有利于深圳楼市总体回暖，最后深圳楼市回暖有利于(yú)全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手(shǒu)房指导价”正式结束。传言称：二手房贷款不按官方参考价（指导价），银行(xíng)核定房价以网签备案价(jià)和评估价孰低为准。

　　自此，参考(kǎo)价真正变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看到(dào)官方文件。据证券时报21日消息，目前深(shēn)圳多(duō)家大行(xíng)表示“尚(shàng)未接(jiē)到正式(shì)通知，目(mù)前仍按(àn)参考价办理按(àn)揭”。所(suǒ)以还需要持续的关注。

　　易居研究院研究总监(jiān)严跃进认为，本(běn)次政策大(dà)概率为真，更多体现为银行贷款(kuǎn)等(děng)领(lǐng)域按照新的(de)规则(zé)进行，但不会出台正式文件。

　　有时(shí)候(hòu)，有些事(shì)情(qíng)，是(shì)不用发文件的。毕竟可以“窗(chuāng)口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市二手房指导价横空(kōng)出世。当时，深圳一口气公布了(le)全(quán)市3595个小区的参考(kǎo)价(jià)，很多(duō)南山、福(fú)田(tián)、宝安(ān)中心区的高价盘，直接按照当时的市场价打了5折、6折来“指导(dǎo)”，银行(xíng)只能按照指导价(jià)来计算首付、发(fā)放贷款。

　　当(dāng)时大家还不觉(jué)得(dé)厉害，但经历了这两年(nián)的痛苦，才深知(zhī)为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万(wàn)的房子，如果不“指导”，可以首付3成(chéng)即300万；如果指导价打七折(zhé)即700万，那么首付3成210万，加上需要全款(kuǎn)支付(fù)的部分，实际(jì)首付去到了510万，相当(dāng)于首付5成了（多给(gěi)210万(wàn)首(shǒu)付）。这直接让大批量买家(jiā)，失去了购(gòu)房能(néng)力，相当于强势(shì)“降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)”。

　　自深圳推行二手房参考价(jià)以后，东(dōng)莞、宁波、成都、三亚、西安、合(hé)肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实(shí)也确实证明(míng)了，这条(tiáo)政策的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年10月(yuè)，根据安居客的(de)统计，实施二(èr)手房指导(dǎo)价的10个城市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的影响，二(èr)手房(fáng)更是(shì)惨不忍睹。以2022年(nián)12月数据为例，全国70个大中城市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下(xià)。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人付(fù)出了沉(chén)重代价

　　据深圳乐有家(jiā)研究中心数据显(xiǎn)示(shì)：成交量上，二手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)出台当年，深(shēn)圳(zhèn)二手住(zhù)宅成(chéng)交量同(tóng)比(bǐ)下滑(huá)57％。2022年继(jì)续腰(yāo)斩(zhǎn)，成交量同(tóng)比下滑47％，全年(nián)成交量仅2.2万套，创近二十年最低记(jì)录，相较2020市场高峰(fēng)缩水(shuǐ)近八(bā)成。

　　价格方面(miàn)，与(yǔ)二手房指导价发布当月相(xiāng)比(bǐ)，如今(jīn)二手房挂牌价低于及接近参考(kǎo)价(jià)的房源(yuán)占比大幅(fú)增加。2023年(nián)一季度，深圳各(gè)区二手房成交TOP10小区中，过半(bàn)成交价低于参考价。

　　只有真实(shí)经(jīng)历其中(zhōng)的人，才能深切的感知其威(wēi)力。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的新闻(wén)不绝于耳。

　　据说一位码农三年前高杠(gāng)杆买了2套华润城(chéng)，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破产(chǎn)。据媒(méi)体推测(cè)，如果案例属(shǔ)实，买(mǎi)家的实际购房成本高达20万/平，目(mù)前价格跌至14万/平，叠加(jiā)这三年的房贷和持有成本，差不多亏(kuī)损超(chāo)千(qiān)万。

　　深圳一(yī)大批人这两年感受到了太多“心酸”。二手房成交量创下多年新低，学区房神话(huà)不再，房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)的日(rì)子(zi)难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的基(jī)调下(xià)，2022年以来，实(shí)施(shī)了二手房指(zhǐ)导价的城市陆陆续续低调退出(chū)，目前(qián)只有深(shēn)圳(zhèn)还是(shì)最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标(biāo)”意义明显

　　最近一线城市(shì)也(yě)不(bù)端着(zhe)了。

　　近日，北京在房山区试点(diǎn)多子(zi)女家庭和职住平衡家庭购房支持政策。上海也考虑予以多孩家庭在新房计分制(zhì)度政策上的支(zhī)持。

　　从最新公布的3月份70个大中城(chéng)市(shì)商品住(zhù)宅销售价格变动情(qíng)况来(lái)看(kàn)，广州、深(shēn)圳(zhèn)的新房、二(èr)手房价格仍然(rán)是同比去年依然是下降的。

　　北京、上海已经同比(bǐ)增长(zhǎng)了，其他(tā)二(èr)线(xiàn)城市如杭州、成都、南京(jīng)、合肥等(děng)城市价格都是(shì)同比上涨的(de)。

　　广(guǎng)州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可(kě)能(néng)更(gèng)急。3月份，两部(bù)门联(lián)合发文，全面(miàn)推动二手房“带押过户”全国实(shí)施，这是一条被广泛(fàn)好评的新政。对于激活二(èr)手房交易(yì)，具(jù)有定海神针(zhēn)般的作用。

　　住(zhù)建部部长倪虹近日(rì)更(gèng)是指出：建筑业(yè)、房地(dì)产企业(yè)要发挥国(guó)民经济“顶梁柱”“压舱石”作用(yòng)。回归到(dào)常识，从字面理解一下这(zhè)两个(gè)词，意思就是——顶(dǐng)梁柱如果(guǒ)不行了(le)，上面不就塌了(le)嘛？压(yā)舱(cāng)石如果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼(lóu)市的(de)政(zhèng)策(cè)，还有一大波正(zhèng)在路(lù)上...

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