饱(bǎo)受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息(xī)不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)及中(zhōng)介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京(jīng)市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多(duō)少由各(gè)中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字(zì)确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)相关(guān)违法违(wéi)规(guī)信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短(zhù)建部发(fā)文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务(wù)很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还(hái)需要(yào)看各城市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购房者处于(yú)弱(ruò)势地(dì)位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当(dāng)于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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