近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也表示长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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