文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十(sh送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由í)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由trong>2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一(yī)定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。