近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资美国管得了比尔盖茨吗产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目美国管得了比尔盖茨吗底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(美国管得了比尔盖茨吗xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也(yě)称。

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