导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标>

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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