饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)的意见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称(chēng)等问题(tí)，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建(jiàn)设部下发(fā)的(de)《关于房地(dì)产中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明(míng)确(què)具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合(hé)计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确(què)服(fú)务(wù)项目和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规(guī)纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费就(jiù)不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由(yóu)于(yú)二(èr)手房很多房(fáng)源在(zài)产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些(xiē)热点(diǎn)城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用(yòng)也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公(gōng)司将其(qí)视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会(huì)利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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