5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的(de)年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思)发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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