近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获(huò)得(dé)公平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分(fē环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语n)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响利润表(bi环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语ǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也称。

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