饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规(guī)范房地产经(jīng)纪服(fú)务的(de)意见。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长(shǒu)房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手房成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民(mín)来(lái)说属(shǔ)于金额不低(dī)的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对(duì)称等(děng)问(wèn)题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而(ér)且这些(xiē)服(fú)务事项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费(fèi)的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这(zhè)样的规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂(zá)的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供(gōng)的(de)基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确(què)服(fú)务(wù)项目(mù)和(hé)收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部(bù)门(mén)依法查处(chù)不按规(guī)定明码标(biāo)价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原(正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文(wén)鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的(de)细则，还需(xū)要(yào)看(kàn)各(gè)城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购(gòu)房者单(dān)边(biān)收(shōu)费(fèi)的(de)行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其(qí)支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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