5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)中国的国粹有哪些股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这个中国的国粹有哪些过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公(gō中国的国粹有哪些ng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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