“现在的房地产很难再出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，房地产行业分化的愈加明(míng)显，让机构(gòu)和投资者的关注度从板块向单个标的(de)转(zhuǎn)移(yí)。上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业绩，还是(shì)估(gū)值，房(fáng)地产都已经双杀到了最底部，而且(qiě)是反(fǎn)复(fù)地杀到了底(dǐ)部，再往下(xià)的(de)空间已经不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要(yào)非常小心，避免选(xuǎn)了(le)半(bàn)天，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除(chú)此之(zhī)外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三(sān)个基(jī)准：有大的国资背景的(de)、杠(gāng)杆率(lǜ)较低的(de)、此前没有(yǒu)踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年房地产的(de)开发资(zī)金来源，可以(yǐ)发(fā)现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房(fáng)企的主要资金来源来自(zì)新盘的销售。但今年新房(fáng)的(de)销售(shòu)情况相较一般。再关(guān)注一下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那(nà)些有国企背景的房企，民(mín)营房(fáng)企相对比较(jiào)困(kùn)难，所以整个(gè)行业出现了一个(gè)很明显的分化，无(wú)论是(shì)在销售，还(hái)是融(róng)资(zī)等各个方面(miàn)都非常明(míng)显。现在有国(guó)资背景(jǐng)的房企在资本市场表现相对较(jiào)好，但没有国(guó)资背景的民营房企股价大(dà)多表压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的(de)逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家(jiā)”。而(ér)具体到如何挖(wā)掘(jué)，我们会特别重视企业的成本优势(shì)，更(gèng)具体一(yī)点(diǎn)，就是它(tā)的净(jìng)借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行(xíng)业内(nèi)的最低(dī)水(shuǐ)平(píng)；利润(rùn)率是(shì)不(bù)是行业内最高的；融(róng)资成(chéng)本是(shì)否(fǒu)是行业内最低的(de)；建安成本是否(fǒu)也是业内最(zuì)低的；这些都是我们看(kàn)重的一家房企的(de)综合成本(běn)。

　　需要注意的是(shì)，能(néng)够同(tóng)时满(mǎn)足上述条件的房企(qǐ)并不多(duō)。即(jí)便是在国(guó)央企(qǐ)中(zhōng)，仍有(yǒu)部分(fēn)房企出现(xiàn)了(le)“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有(yǒu)逐(zhú)渐恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末(mò)，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外(wài)，城(chéng)建发展、京投发展(zhǎn)、光明(míng)地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠(zhū)江股份、城(chéng)投控(kòng)股等国央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健特色的国央企(qǐ)房(fáng)企，其财务指标称(chēng)得(dé)上(shàng)完全健康的仍(réng)是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验着国(guó)央(yāng)企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而(ér)言，扩(kuò)张速(sù)度的张弛(chí)有度尤(yóu)为(wèi)重要，节(jié)奏把(bǎ)握准确(què)，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药(yào)”；但(dàn)过于乐(lè)观的预判未(wèi)来市场，以及过于激(jī)进的扩张(zhāng)拿(ná)地节奏也(yě)有可(kě)能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借(jiè)贷比例都(dōu)维持(chí)在(zài)33％左右，完全没有增(zēng)加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明显感觉到机会来了(le)，其开(kāi)始(shǐ)在(zài)一线城市(shì)进行大举拿地，净负(fù)债率也由此前的(de)33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此(cǐ)同时，该房企新购入地(dì)块也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更(gèng)多的楼盘入(rù)市。像这类企(qǐ)业就符(fú)合“最后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于(yú)它本身储备(bèi)了很多(duō)弹药，去(qù)年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半在(zài)一(yī)线城市，另外一半也主要(yào)集中在(zài)强二(èr)线(xiàn)和二线城市；另一(yī)方面，它的(de)扩张是有节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之(zhī)相反(fǎn)，有些(xiē)房企的扩张速(sù)度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年(nián)～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机(jī)会时(shí)要出手，但出手的章(zhāng)法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得(dé)太快(kuài)，但(dàn)未来的两(liǎng)年市场没(méi)有想象得那(nà)么好(hǎo)，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家(jiā)房企的扩张速(sù)度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示(shì)，主要还(hái)是看(kàn)房企的净负债率水(shuǐ)平(píng)，在(zài)我看(kàn)来，这(zhè)个比(bǐ)例(lì)如果(guǒ)超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不(bù)难看出(chū)，这一标(biāo)准要比“三道红线”对(duì)房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)要求不(bù)得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速度并(bìng)没有那么快，所以要规避公司(sī)净(jìng)负(fù)债率提高到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等(děng)房(fáng)企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债(zhài)率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等(děng)房企在践行较积极的拿地策(cè)略的同时，也(yě)较好地控制了公司的(de)扩张速(sù)度与(yǔ)净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出(chū)，实际上，他们(men)是以同一筛(shāi)选标准来看国央企与民营房企，但在(zài)各维度的实际表现(xiàn)上，国央企(qǐ)确实会(huì)更胜(shèng)一筹。如(rú)国央(yāng)企的融资(zī)成本更低(dī)，融资渠道(dào)也(yě)更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然(rán)而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机(jī)构更加看好国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同样受到机构(gòu)的青(qīng)睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团的(de)十(shí)大(dà)流通股东(dōng)中新(xīn)进了“中国工商银(yín)行股份(fèn)有限公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限(xiàn)公(gōng)司就长期持有滨江(jiāng)集团(tuán)。根据一季报，该资产公司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的受青(qīng)睐(lài)，和其自身(shēn)的(de)基(jī)本面表(biǎo)现(xiàn)存(cún)在一定关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是表(biǎo)现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规模、新增(zēng)土储(chǔ)、股(gǔ)价表现等(děng)多维(wéi)度(dù)都表现了较强的增(zēng)长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非(fēi)归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨(bīn)江集团更是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿(yì)元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青铜(tóng)时代”仍能保(bǎo)持自(zì)身(shēn)业绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨(bīn)江集(jí)团有近(jìn)七成(chéng)营收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭(háng)州地(dì)区的(de)营收比重只占到近六成。近三(sān)年(nián)持续稳(wěn)居杭州房企销(xiāo)售排名(míng)第一。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充同样较为积极(jí)，根(gēn)据(jù)诸葛找房、住(zhù)在(zài)杭州网数据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭(háng)拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的(de)较(jiào)突出(chū)表(biǎo)现，也让滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名迅速(sù)提升。到2023年，滨(bīn)江集(jí)团的(de)房(fáng)企排名已冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了(le)超一倍以上(shàng)，而(ér)近期(qī)，滨江集(jí)团更是迎来多(duō)家(jiā)机(jī)构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布(bù)公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新(xīn)华养(yǎng)老等18家(jiā)机构(gòu)调研(yán)。

　　产业(yè)链布(bù)局重点(diǎn)移至(zhì)存(cún)量赛道

　　机(jī)构在下游家(jiā)纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开发只是房地产产业链上的中游环节(jié)，其上(shàng)游主要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应(yīng)用行(xíng)业主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)中介(jiè)服务、家(jiā)用(yòng)电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房地产开发环节与(yǔ)上游材料端息息相关，新盘(pán)开工不(bù)足导致上游不被(bèi)看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房(fáng)地(dì)产行业在进入存量房时代，所(suǒ)以(yǐ)对地(dì)产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家装家居(jū)领域，我们相对看(kàn)好，因为居(jū)民保有的住(zhù)房规模越来(lái)越(yuè)大，随着时间的增加，内装更新的需求也会(huì)越来越多(duō)。美国过(guò)去的数(shù)据充分说明了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却一直都(dōu)很好(hǎo)。对(duì)于地产产业链(liàn)，我们(men)相(xiāng)对看好和内装相关的(de)行业，例如消费建(jiàn)材、家(jiā)居(jū)装饰等。”万家基金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细(xì)分中相(xiāng)关赛道龙头年内(nèi)表现的(de)统计，目前(qián)暂(zàn)居前两位(wèi)的都是来自家(jiā)纺赛道的(de)公司(sī)，它们分别是富(fù)安娜和水星(xīng)家纺(fǎng)，特(tè)别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富(fù)安娜主要从事纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠家居、生(shēng)活类产(chǎn)品的研发、设(shè)计、生产及销售，旗(qí)下(xià)拥(yōng)有原创(chuàng)“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇(qí)智(zhì)”自有品牌。第(dì)一季度报(bào)告显示(shì)，报(bào)告期内(nèi)，富安娜(nà)实现(xiàn)营业收入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现该股早(zǎo)已成为(wèi)基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值、工(gōng)银瑞(ruì)信(xìn)灵动价值、宝盈新价(jià)值(zhí)和私募的明(míng)河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江山(shān)。需要(yào)强调的是，中欧的(de)两只基(jī)金都是价值派基金经理曹名长(zhǎng)在管(guǎn)的产品(pǐn)，首季(jì)其同时重(zhòng)仓的房地产产(chǎn)业链股(gǔ)票还(hái)有金(jīn)地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的(de)家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏(sū)进程(chéng)缓(huǎn)慢等多因素一度沉(chén)寂(jì)，不过好在困(kùn)境反(fǎn)转露出曙光(guāng)，家居(jū)板(bǎn)块中年内表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间(jiān)段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看(kàn)，无论是(shì)营收还是归母净(jìng)利(lì)润，公司(sī)都实现了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，《红(hóng)周刊(kān)》发(fā)现广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理(lǐ)的广发策略优选和(hé)广发安宏(hóng)回报均(jūn)增加了持股(gǔ)，而(ér)这(zhè)两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的两只公募(mù)。有意思(sī)的是，他似乎对于定制家(jiā)居类标(biāo)的情有独钟(zhōng)，在另一家(jiā)赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物业股也越来越被机构所青睐，不过(guò)这类标的大(dà)多在香港上(shàng)市，如何选择成为(wèi)难(nán)题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举(jǔ)例(lì)分析：“物(wù)业(yè)服务不(bù)是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的(de)绿城服务为(wèi)例，它在(zài)中(zhōng)高(gāo)端楼(lóu)盘占比是(shì)比较高的，每年到期的(de)合同里(lǐ)提(tí)价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大(dà)部(bù)分(fēn)项目到(dào)期之(zhī)后，经过两(liǎng)三轮合同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产(chǎn)品(pǐn)提价的公司很少，因(yīn)为物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面(miàn)因为保(bǎo)安(ān)这些固定人员成(chéng)本(běn)的年度(dù)增长，不过服务没有特别(bié)好，客户没有那么满意(yì)，能做到提(tí)价(jià)难度是非常大的。但是该(gāi)公司能在业内(nèi)做(zuò)到到期之后提(tí)价率比较高，这跟它的(de)定位(wèi)和比较(jiào)好的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？