万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别)口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。<定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别/p>

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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