近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(z几十块钱的阿富汗玉是真的吗ài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的(de)分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中几十块钱的阿富汗玉是真的吗(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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