万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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